05 Jan ¿Qué es la reserva y la oferta en la compra de una casa?

Después de haber buscado y encontrado la vivienda que interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas, llega el momento de «apostar» por tu futura casa.

Pueden surgir dos escenarios que tengas claro que el precio de venta es el que estas dispuesto a pagar y tienes el dinero en tu banco para comprarla, o bien que quieras negociar el precio con el vendedor y/o además estas pendiente de una hipoteca con el banco. Para ambos casos hay documentos que se deben firmar.

La oferta en la compra de una casa:

Empezamos con el segundo caso. Si tu intención es negociar el precio, y además hay condiciones que dependen de la aprobación de una hipoteca, entonces estamos hablando de una oferta.

Para que una oferta de la casa se presente en firme, debe de haber un deposito de dinero (en torno al 1% del precio de la oferta), que muestre al vendedor la intención real de oferta un precio concreto.

Para realizar la oferta se debe firmar un documento y realizar el deposito de dicho dinero. Si esta oferta se realiza a través de una agencia inmobiliaria, el dinero se ingresara en una cuenta de deposito, que las agencias inmobiliarias profesionales tienen para este uso, totalmente desvinculadas de las cuentas de negocio de la oficina.

Además se firmara un documento de oferta donde debe aparecer, la fecha y hora en la que se realiza la oferta, el importe y los datos de la propiedad por los que se hace la oferta, así como la necesidad de esperar a la aprobación de la hipoteca, para pasar al siguiente paso de la transacción inmobiliaria, la firma de arras.

Después de firmar esta oferta, el vendedor tiene un plazo máximo de 72 horas para acertar o no dicha oferta. En el caso de aceptación de oferta, dicho dinero se quedara en la cuenta de deposito y formara como parte de las arras que se firmen. En el caso de que se decline dicha oferta, por parte del vendedor, el dinero depositado en la agencia inmobiliaria, el cual actúa como mero depositario del dinero ingresado, se devolverá al cliente ofertante en su totalidad.

La reserva/ arras en la compra de una casa

contrato de arras

Suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de «atar» la operación. Y llega la hora de firmar la reserva de dicha propiedad, el código civil ya recoge este tipo de acuerdos. En concreto, el pago para reservar la vivienda se considera como «arras »

Existen tres tipos de contratos de arras, las arras penitenciales, las arras confirmatorias y las arras penales.

  • Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la perdida de la cantidad entregada o con la devolución de las misma doblada, en función de que parte incumpla su compromiso.

Las arras son un contrato privado, donde las partes pactan su compromiso de llevar a cabo la compra-venta del inmueble, entregándose como prueba una cantidad en concepto de señal o «arras”.

La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida que porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total. En dicho contrato además se establece la fecha de la firma de la escritura de compraventa en el notario.

  • Arras confirmatorias

Se trata de una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado en el contrato de arras, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento. Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues las mismas no prejuzgan sobre la indemnización por incumplimiento, en caso de que este se produjese.

  • Arras penales

En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según la parte que sea responsable por incumplimiento. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso.

En el documento de firma de arras debe aparecer:

  • Datos personales de comprador y vendedor, con su DNI o NIF
  • Descripción de la vivienda y de los elementos que se quedaran en la misma para no llevarse sorpresas de ultima hora. Además debe aparecer la ubicación exacta de la misma, superficie y si esta incluido, los garajes o trasteros.
  • Precio de adquisición de la vivienda.
  • Cantidad de dinero que se pagará en la firma de las arras, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Recuerda además que si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.
  • Tiempo máximo para formalizar la venta, ir a notaria.
  • Posibles cargas de la propiedad.
  • Reparto de los gastos de compraventa.

Como ves, la seguridad en la compra venta de una casa es fundamental y si vas de la mano de un agente inmobiliario profesional que te acompañe en cada paso del camino, todos los imprevistos serán subsanados por el mismo. Si tienes dudas sobre como comprar o vender una casa ponte en contacto con tu oficina REMAX más cercana.

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